Regras mudam, fiscalização se ajusta e planejamento se torna essencial
A Reforma Tributária aprovada pelo Congresso Nacional introduz mudanças estruturais no sistema de impostos brasileiro e afeta diretamente dois tributos ligados ao mercado imobiliário: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).
Embora não haja criação de novos impostos sobre imóveis, as alterações nas regras de cálculo, na forma de fiscalização e na padronização nacional terão impactos práticos para compradores, herdeiros, investidores e profissionais do setor.
ITBI: não há aumento de imposto, mas a fiscalização tende a ser mais rigorosa
O ITBI é um tributo de competência municipal, cobrado na transmissão onerosa de imóveis, como nas compras e vendas. A Reforma Tributária não alterou as alíquotas do ITBI nem transferiu sua competência para outro ente federativo.
O que muda na prática
Consolida-se o entendimento de que a base de cálculo deve refletir o valor de mercado do imóvel.
Municípios tendem a reforçar a análise técnica do valor declarado, com apoio em avaliações imobiliárias e dados de mercado.Continua vedada a cobrança automática com base em valores de referência arbitrários.
Haverá aumento?
Não há aumento automático do ITBI previsto na Reforma Tributária.
O que pode ocorrer é maior cobrança em casos de subdeclaração de valor, algo que já era possível antes, mas tende a ser mais fiscalizado.
Consequência direta
Compradores precisarão ter mais atenção ao valor declarado na escritura.
Avaliações imobiliárias técnicas ganham maior relevância para evitar questionamentos e autuações.
ITCMD: progressividade obrigatória e risco real de aumento
O ITCMD, imposto estadual cobrado sobre heranças e doações, passa por mudanças mais sensíveis.
O que está oficialmente definido
A Constituição passa a exigir alíquotas progressivas para todos os estados.
O teto máximo permanece em 8%, conforme limite fixado pelo Senado Federal.
Estados que ainda utilizam alíquota única ou progressividade reduzida precisarão adaptar suas leis.
Haverá aumento?
Pode haver aumento, especialmente para heranças e doações de maior valor.
Estados não são obrigados a elevar a alíquota, mas passam a ter base constitucional clara para fazê-lo.
Consequência direta
Grandes patrimônios tendem a sofrer maior carga tributária.
Pequenas heranças e doações de menor valor podem manter tributação semelhante à atual, dependendo da política de cada estado.
Consequências práticas para o mercado imobiliário
Para quem compra imóveis
O ITBI não aumenta, mas o custo da operação pode variar conforme a avaliação real de mercado.
Planejamento financeiro se torna mais importante no momento da escritura.
Para famílias e herdeiros
O ITCMD passa a exigir planejamento sucessório mais cuidadoso.
Doações em vida, holdings familiares e reorganizações patrimoniais ganham relevância jurídica e fiscal.
Para o setor imobiliário
O ambiente se torna mais previsível juridicamente, porém mais técnico.
Avaliação imobiliária, pareceres técnicos e documentação correta passam a ter papel estratégico.
Corretores, advogados e investidores precisarão atuar de forma mais integrada.
Resumo objetivo
ITBI:
Não houve aumento de alíquota
Fiscalização tende a ser mais técnica
Valor de mercado ganha centralidade
ITCMD:
Progressividade obrigatório
Risco real de aumento para patrimônios elevados
Teto máximo mantido em 8%
A Reforma Tributária não criou novos impostos sobre imóveis, mas reorganizou regras que afetam diretamente transferências patrimoniais.
Enquanto o ITBI segue estável em termos de carga, o ITCMD entra em uma nova fase, com potencial de aumento conforme decisões estaduais.
Diante desse cenário, planejamento, avaliação técnica e informação confiável deixam de ser opcionais e passam a ser essenciais no mercado imobiliário brasileiro.