Reforma Tributária altera tributação de aluguéis e vendas de imóveis
IBS e CBS passam a incidir sobre locações e vendas, impactando pequenos investidores e famílias que dependem da renda imobiliária
A Reforma Tributária aprovada em 2025 promete transformar significativamente a forma como aluguéis e vendas de imóveis serão tributados no Brasil. A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu dois novos tributos centrais no modelo de IVA dual: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. Ambos substituirão gradualmente tributos existentes, como ISS, PIS e Cofins, e terão incidência também sobre atividades de locação imobiliária em casos específicos.
Quem será impactado
As novas regras atingem pessoas físicas que se enquadrarem cumulativamente em dois critérios: possuir mais de três imóveis alugados e auferir receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações. A simples ultrapassagem desses limites em até 20% no exercício fiscal já sujeita o contribuinte à cobrança do IBS e CBS. Pequenos investidores e famílias que dependem dessa renda complementar, portanto, sentirão o impacto de forma direta.
Início da cobrança e período de transição
Diferentemente de outras mudanças da Reforma Tributária, a cobrança de IBS e CBS sobre aluguéis começa já em 2026, com alíquotas simbólicas para adaptação. Entre 2026 e 2027, os tributos terão percentuais iniciais reduzidos; a partir de 2028, haverá aumento progressivo, com redução proporcional de ISS, PIS e Cofins. O regime de transição se estenderá até 2033, quando os tributos antigos serão totalmente extintos e o IBS e CBS aplicados integralmente.
Para os locadores, isso significa que a carga tributária, atualmente limitada ao IRPF, sofrerá acréscimo gradual ao longo do período de transição.
Reduções e benefícios previstos
Para amenizar os efeitos, a legislação prevê mecanismos de redução da base de cálculo:
- 70% de redução para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis;
- Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial;
- 50% de redução na base de cálculo para vendas de imóveis;
- Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026 terão cálculo baseado no menor valor entre custo de aquisição atualizado pelo IPCA e valor de referência oficial.
Apesar dessas medidas, os contribuintes ainda enfrentarão aumento de custos em relação ao sistema atual.
Tributação de vendas e locação por temporada
As alienações onerosas também passam a ser tributadas pelo IBS e CBS, mantendo simultaneamente ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital. Imóveis adquiridos até 2026 terão tratamento mais vantajoso, incentivando planejamento patrimonial antecipado.
Já a locação por temporada (contratos de até 90 dias), equiparada a serviços de hospedagem, terá apenas 40% de redução da base de cálculo, resultando em carga tributária mais elevada. Esse ponto é relevante para proprietários que utilizam plataformas como Airbnb e Booking, podendo afetar a rentabilidade do segmento.
Impactos para o mercado imobiliário
O setor deverá se adaptar rapidamente. Investidores precisarão recalcular a rentabilidade considerando a nova tributação, podendo repassar custos aos inquilinos ou reduzir investimentos em imóveis para locação. Profissionais de contabilidade e consultoria fiscal terão papel estratégico, orientando sobre enquadramento correto, projeção de tributos e planejamento tributário legal.
Preparação e acompanhamento
O acompanhamento contábil torna-se essencial. Muitos locadores, que antes lidavam apenas com IRPF, precisarão lidar com obrigações acessórias do IBS e CBS. Escritórios de contabilidade terão papel central na prevenção de autuações e na projeção do impacto financeiro até 2033.
Em resumo, a Reforma Tributária de 2025 introduz mudanças profundas na tributação de imóveis, com efeitos imediatos já em 2026 para locadores que excedam os limites estabelecidos. A preparação antecipada e o acompanhamento de profissionais especializados serão determinantes para adaptação à nova realidade tributária do mercado imobiliário.